A perda de renda por causa da pandemia do novo coronavírus e das restrições para o funcionamento de comércios e serviços levou muitos brasileiros a passar as contas a limpo em busca de brechas para reduzir despesas, e o pagamento do aluguel não ficou fora desta lista. Para piorar, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), principal indicador dos contratos imobiliários, disparou para 31,1% nos últimos 12 meses encerrados em março, puxado principalmente pelo encarecimento dos combustíveis e itens da construção civil. O momento de aperto nas contas dá margem para que inquilinos e proprietários busquem consenso no reajuste dos contratos. E especialistas apontam que isso não é vantajoso apenas para quem está pagando. Diante das incertezas com a recuperação da economia, é mais negócio para o dono do espaço receber um pouco menos, mas ter a garantia do pagamento, do que arriscar ficar com o imóvel vazio e ainda ter que arcar com despesas cotidianas como IPTU e condomínio.

O reajuste no preço do aluguel é feito sempre 12 meses depois da assinatura do contrato, mas Matheus de Souza Fabricio, diretor executivo da Rede Lopes, afirma que não é necessário esperar até o “aniversário” do documento para buscar a renegociação. “Qualquer momento em que se sinta que há espaço para essa conversa é uma oportunidade, independentemente se está no prazo do reajuste”, diz. O histórico da relação entre o inquilino e proprietário deve ser o principal argumento de quem busca um valor mais baixo. É nesse momento que o interessado deve mostrar que sempre foi um bom pagador, está cuidando bem do imóvel e até apresentar melhorias no espaço. “É recomendado que se faça essa negociação por meio de uma imobiliária, já que ela consegue trazer mais informações do mercado e faz o filtro dessa relação”, diz Fabricio. O momento complicado da economia e falta de perspectiva de melhoras no curto prazo também podem ser usados para convencer. “O inquilino pode mostrar para o proprietário que a situação está complicada e que este não é o momento de ficar com um imóvel vago.”

Rafael Scodelario, consultor imobiliário, é enfático ao usar a expressão “bom senso” como principal meio para permear um valor de aluguel justo para todos. “Não faz sentido cobrar mais de 30% em um reajuste do último ano”, afirma. Como exemplo desse aumento, um apartamento no qual, há um ano, o inquilino pagava na faixa de R$ 2.500,00 passa para R$ 3.250,00. Já o preço de uma sala comercial que custava R$ 6.000,00 pula para R$ 7.800,00. “A melhor forma é seguir o bom senso. Se é um bom inquilino, paga em dia, por qual razão não dar um desconto ou até abonar esse reajuste por um prazo de seis meses até que as coisas voltem ao normal?”, questiona. “O proprietário não deve correr o risco de perder esse inquilino, e vemos que em 90% dos casos há êxito nas negociações.” Se por um lado a crise econômica impulsiona os inquilinos a buscarem um reajuste menos pesado, ou até a isenção do valor, é preciso levar em consideração que o dono do espaço também sofre com os efeitos da recessão. Segundo Fabricio, uma pequena parcela do imóveis brasileiros estão na mão de grandes corporações, ou seja, em muitos casos o aluguel é uma importante fonte de renda para o proprietário. “Não está fácil para ninguém, e não se pode esperar que o dono ceda 100% ou dê carência no aluguel já que ele precisa dessa renda para sobreviver”, diz.

IGP-M x IPCA

Apesar do consenso em aplicar o IGP-M como indexador dos preços de aluguel, entre outros tipo de prestação de serviço, não há lei que obrigue o uso do indicador da Fundação Getulio Vargas (FGV) nos contratos. O salto do IGP-M é acompanhado desde o ano passado, quando ele começou a se descolar do Índice Nacional de Preços ao Consumir Amplo (IPCA), o medidor oficial da inflação brasileira. Para comparação, o índice do IBGE acumulou alta de 5,2% nos últimos 12 meses encerrados em fevereiro. Diante desta disparada, principalmente em um momento tão delicado para a economia, imobiliárias já anunciaram que não usarão mais o IGP-M como base de contratos. O IPCA tem sido o mais usado no fechamento de novos negócios, mas não é o único. Para Scodelario, o índice da inflação, que somou alta de aproximadamente 2% nos últimos 12 meses encerrados em fevereiro, é o mais adequado para a realidade atual. “Uma grande parte já está usando a poupança como reajuste. É preciso analisar antes de fechar esses contratos de longo prazo e estudar melhor os índices.”